Odrolnienie działki w wielu przypadkach staje się bardziej opłacalne od zakupu budowlanej. W Polsce funkcjonują jednak restrykcyjne przepisy, które warunkują możliwość zmiany tego statusu. Jak odrolnić działkę? Jak uniknąć opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej?
Czy odrolnienie działki jest opłacalne?
Głównym argumentem przemawiającym za odrolnieniem działki jest niższa cena zakupu gruntu. Praktyka pokazuje, że działki rolnicze są o wiele tańsze, a nierzadko mają bardzo atrakcyjne położenie. Niektóre mają spory potencjał, który można wykorzystać pod budowę domu lub na cele działalności gospodarczej. Warto zatem rozważyć podjęcie starań o odrolnienie działki, gdy istnieje pewność, że można tego dokonać w przyszłości.
W świetle polskiego prawa działka rolna przeznaczona jest do celów gospodarczych. Ustawowe ograniczenia sprawiają, że niemożliwy jest wykup działek o jakościowej glebie przez deweloperów. Produkcja rolna stanowi jedną z najważniejszych gałęzi gospodarek, dlatego wprowadzono szereg ograniczeń, które chronią przed niekontrolowanym odralnianiem.
Jak odrolnić działkę – o czym należy pamiętać?
Odrolnienie to dopełnienie formalności administracyjnych, które prowadzą do uznania działki za możliwą do zabudowy niegospodarczej. Należy zatem uregulować dwie procedury zmierzające do:
- zmiany przeznaczenia terenu w MPZP lub wydania decyzji obejmującej warunki zabudowy,
- wyłączenia działki z produkcji rolnej według przepisów polskiego prawa.
Powyższy proces nie zawsze jest jednak możliwy, a zazwyczaj obarczony szeregiem restrykcji. Przede wszystkim bywa skomplikowany, szczególnie z uwagi na klasy bonitacyjne. Ponadto, gdy działka spełnia wszystkie wymogi, konieczne jest uiszczenie wysokiej kwoty za dopełnienie formalności.
Aby dokonać odrolnienia, należy najpierw złożyć wniosek o dokonanie zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Wypełniony formularz należy złożyć w urzędzie gminy. Warto pamiętać, że działka może zostać prawnie odrolniona, gdy spełnia następujące wymogi:
- jej powierzchnia wynosi maksymalnie 500 m2,
- znajduje się w odległości co najmniej 50 m od innej działki budowlanej,
- jest oddalona od drogi maksymalnie o 50 m,
- co najmniej połowa powierzchni znajduje się w obszarze tzw. zwartej zabudowy (to co najmniej pięć budynków położonych maksymalnie 100 m od siebie).
Kiedy działka nie może zostać przekształcona?
Odrolnienie działki nie zawsze jest jednak możliwe. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 roku jasno wskazuje, że można przekształcić działkę będącą nieużytkami lub gruntami o najniższej klasie bonitacyjnej (odpowiednio IV, V, VI). W przypadku gruntów zaliczanych do klas I, II, III odrolnienie wymaga zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi. Niższe klasy wymagają zgody wyłącznie organów lokalnych.
Koszty odrolnienia działki 2023, a klasy bonitacyjne
Klasy bonitacyjne warunkują nie tylko jakość gruntu, ale również wyznaczają dokładne koszty związane z odrolnieniem działki. Opłaty za trwałe wyłączenie gruntów z produkcji rolnej kształtują się następująco:
- Klasa I – 437 175 zł
- Klasa II – 378 885 zł
- Klasa IIIa – 320 595 zł
- Klasa IIIb – 262 305 zł
- Klasa IVa – 204 015 zł
- Klasa IVb – 145 725 zł
- Klasa V – 116 580 zł
- Klasa VI – 87 435 zł
Oprócz określonej powyżej podstawowej kwoty należy dodatkowo uwzględnić opłatę roczną, którą należy uiszczać przez dekadę. Jej wysokość to 10% ogólnej należności. W przepisach przewidziano jednak zwolnienia, które mają ułatwić prywatnym osobom odralniane na cele prywatne. W takim przypadku można odrolnić 500 m2 (dom jednorodzinny) bądź 200 m2 przypadające na każdy lokal w budynku wielorodzinnym. Po przekroczeniu podanych wymiarów opłata zostanie naliczona jedynie od nadwyżki. Obowiązek ponoszenia kosztów nie powstaje, w przypadkach, gdy:
- Odrolnienie dotyczy części gruntu rolnego pod zabudową zagrodową, którego powierzchnia jest nie większa niż 30% całkowitego gustu rolnego pod ww. zabudową.
- Właściciel wyłączanych gruntów zobowiązał się do dalszego prowadzenia gospodarstwa.
Niektóre gminy w Polsce mogą naliczyć również podatek za zmianę przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z przepisami, ubiegać się o odrolnienie działki może właściciel gruntu, posiadacz samoistny, zarządca, dzierżawcza lub użytkownik (w tym użytkownik wieczysty).
Działki rolne w mieście – procedura postępowania administracyjnego
Miasta z roku na rok się rozrastają, zwiększając swoją powierzchnię o znajdujące się w pobliżu wsie. Według obowiązujących przepisów działki rolne położone w obrębie miasta są automatycznie odrolnione. Jedyne co należy zrobić, to wyłączyć je z produkcji rolnej.
Warto również zaznaczyć, że w 2019 roku wprowadzono przepisy, które zabraniają inwestorowi niebędącemu rolnikiem nabycie nieruchomości gruntowej o powierzchni przekraczającej 1 ha. Ponadto działki, których powierzchnia wynosi ponad 30 a, w pierwszej kolejności może nabyć Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Gdy KOWR nie wyrazi zgody, dopiero wówczas może zostać sprzedana indywidualnemu inwestorowi.