Powierzchnia zabudowy to jeden z podstawowych terminów na rynku nieruchomości. Zazwyczaj towarzyszy mu określenie powierzchnia użytkowa. Pomimo że stwierdzenia te mogą wydawać się zbliżone do siebie, istotnie się różnią. Czym jest powierzchnia zabudowy? Co się do niej zalicza?
Powierzchnia zabudowy a MPZP
Powierzchnia zabudowy to określenie, z którym inwestorzy i urzędnicy mają styczność przede wszystkim w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W dokumentach ujmuje się maksymalną powierzchnię zabudowy, a więc całkowity metraż, który jest zajmowany przez wskazany budynek.
W Polsce można spotkać się z kilkoma przepisami, które definiują ten termin, jednak, co ciekawe, brakuje definicji w samym prawie budowlanym. Z tego powodu czasami powstają nieścisłości w sytuacjach urzędowych.
Powierzchnia zabudowy – jak liczyć?
Zasady obliczania powierzchni zabudowy dokładniej określono w obowiązującej normie PN-ISO 9836:2015-12. Według niej o powierzchni zabudowy jest mowa, gdy sam budynek jest w stanie wykończonym, a powierzchnię wyznacza rzut wymiarów zewnętrznych budynku na powierzchnię terenu.
Ponadto przepis ten określa elementy, które nie wchodzą w skład powierzchni. Mowa przede wszystkim o niewystających ponad powierzchnię terenu elementach budynku. Przykładowo, nie należy uwzględniać w tej kategorii garażu podziemnego, który został posypany ziemią i zagospodarowany jako powierzchnia biologicznie czynna. Co więcej, nie powinno się uwzględniać w powierzchni zabudowy elementów drugorzędnych budynku (m.in. schodów zewnętrznych, markiz, okapów dachowych czy oświetlenia zewnętrznego) oraz zewnętrznych obiektów pomocniczych, w tym szklarni.
Nieścisłości – co należy brać pod uwagę przy obliczaniu powierzchni zabudowy?
Powierzchnia zabudowy może być obliczania według normy PN ISO 9836 1997. Według jej tekstu normy to rzut pionowy budynku wytyczony poprzez wszystkie jego zewnętrzne krawędzie. Pojawia się jednak kolejna norma PN 70/B 02365, która wskazuje konieczność uwzględniania krawędzi zewnętrznych kondygnacji znajdującej się przy ziemi.
W praktyce przyjmuje się obmiar kondygnacji przyziemnej. Jednakże, gdy w konkretnym przypadku okaże się, że kolejne kondygnacje są nadwieszeniem, który wystaje poza obręb, wówczas należy uwzględniać wymiary rzutu piętra.
Powierzchnię można policzyć, uwzględniając wymiary liniowe liczone w wymiarach przegród zewnętrznych. Powierzchnię w m2 należy zaokrąglić do dwóch miejsc po przecinku.
Czy wiata wlicza się do powierzchni zabudowy?
W polskich przepisach prawa budowlanego nie ma definicji powierzchni zabudowy wiaty, dlatego przyjmuje się, że to po prostu obiekt budowlany, który nie posiada co najmniej jednej ściany. Wiata nie jest wliczana do powierzchni domu. Ponadto, gdy na działce znajduje się budynek mieszkalny, przepisy umożliwiają postawienie wiaty do 50 mkw bez zezwolenia.
Czy balkon wlicza się do powierzchni zabudowy?
W świetle polskiego prawa tak samo balkon, jak i loggia nie jest uwzględniana w powierzchni zabudowy. Według przepisów zaliczają się do kategorii tzw. elementów niezabudowanych.
Czy taras wlicza się do powierzchni zabudowy?
Nieco inaczej jest z tarasem. W przypadku, gdy jest naziemny, jego powierzchni nie powinno się wliczać do powierzchni zabudowy. Problematyczne staje się natomiast samo zadaszenie. Gdy powstało poprzez wysunięcie części powyższej kondygnacji, wówczas element ten jest obliczany poprzez rzut ww. kondygnacji.
Maksymalna powierzchnia zabudowy działki
Maksymalna powierzchnia zabudowy działki jest wskazana najczęściej w MPZP lub warunkach zabudowy dla odpowiedniego obszaru administracyjnego. To kluczowy parametr, który należy zweryfikować przed zakupem nieruchomości, ponieważ posiadanie dużej działki nie zawsze daje możliwość budowy dużego budynku mieszkalnego. Wówczas pojawia się warunek zachowania minimalnej powierzchni biologicznie czynnej. To inaczej grunt, który jest pokryty roślinnością lub wodami powierzchniowymi.
Przekroczona powierzchnia zabudowy
W niektórych przypadkach powierzchnia zabudowy mogła zostać przekroczona. Oznacza to, że naruszono tzw. obszar biologicznie czynny. Gdy okaże się jednak, że budynek jest zbyt duży w świetle prawa, wówczas należy wystąpić do gminy z wnioskiem o zmianę warunków zabudowy dla danej działki. W nim należy zawrzeć konkretną wielkość, która powinna zostać zwiększona (np. 15%).
Powierzchnia zabudowy a użytkowa
Podczas zakupu czy najmu nieruchomości dużo większe znaczenie może mieć powierzchnia użytkowa, a więc obszar mierzony po wewnętrznych granicach ścian. To inaczej fragment, z którego można realnie w mieszkaniu lub domu korzystać. Nie uwzględnia on szybów windowych bądź klatek schodowych. Co istotne, należy do niego zaliczyć elementy, które nie wliczają się do powierzchni zabudowy. W tym przypadku mowa przede wszystkim o sutenerach, garażu znajdującym się pod ziemią czy piwnicy. Niektóre przepisy wymagają uwzględniania piwnic, co wiąże się z dużymi kontrowersjami, szczególnie w przypadku opodatkowania.